El endeudamiento de los hogares: Ejecuciones hipotecarias y rescates financieros

El endeudamiento de los hogares: Ejecuciones hipotecarias y rescates financieros

Marco Celentani, J. Ignacio Conde-Ruiz () y

En la primera entrega de esta miniserie (de 2) comentamos los resultado de un interesante sobre las diferencias en los patrones de endeudamiento de los hogares y sus determinantes en 11 países del área euro. Allí nos limitamos a describir los principales resultados del trabajo. En esta segunda entrega hablaremos de alunas implicaciones que creemos se pueden extraer de la lectura del mismo.

Para evitar releer la primera entrega, resumimos los tres hechos diferenciales que, según este estudio, caracterizan la tenencia de deuda hipotecaria en España:

  • La tendencia al endeudamiento hipotecario es la más alta de entre todos los países analizados: el 65% de los “hogares de referencia” tienen deuda hipotecaria (frente, por ejemplo al 10% de Italia).
  • El endeudamiento hipotecario comienza tempranamente para las personas.
  • En comparación con otros países, la tenencia de deuda hipotecaria responde más a los ingresos actuales y menos al nivel educativo, un indicador de la renta permanente del hogar del cual se esperaría que fuera también un indicador de su futura capacidad de pago

El hallazgo principal del trabajo es que, entre las varias instituciones jurídico/económicas que se suelen asociar a distintos patrones de endeudamiento, ni la fiscalidad, ni la regulación financiera, ni ninguna otra pueden explicar la dispersión en los patrones de endeudamiento tan bien como lo hace la duración de los procesos de ejecución hipotecaria. Más concretamente, ese trabajo encuentra que plazos de ejecución hipotecaria más cortos conllevan:

  • Una mayor fracción de hogares de referencia con deuda hipotecaria;
  • Los jóvenes que se endeudan lo hacen por cantidades más elevadas;
  • El tipo de interés responde menos a la renta del hogar (el interés sube al bajar la renta, pero sube menos).

Siendo España el país con el segundo plazo más corto de ejecución hipotecaria, nos hemos preguntado:

  • ¿Tiene sentido que los breves plazos de ejecución hipotecaria provoquen estos patrones de endeudamiento hipotecario?
  • ¿Existen otras implicaciones que habría que tener en cuenta?

Nuestras respuestas son, sí y sí.

Con el propósito de aclararnos las ideas y de exponerlas ordenadamente se nos ha ocurrido desarrollar un modelo sencillo. Merece la pena insistir que para preservar la simplicidad  del modelo hacemos unos supuesto que nos permiten excluir efectos que no son esenciales. Pero los resultados que hallamos se obtienen también en modelos en los que esos efectos sí se tienen en cuenta.

El modelo implica que:

  • El mayor valor de realización de la hipoteca implícito en un plazo breve de ejecución de la garantía genera un incremento en el nivel de endeudamiento y una menor sensibilidad del nivel de endeudamiento a indicadores de renta permanente, como es el nivel educativo.
  • Si no hay posibilidad de una crisis en la que el gobierno tuviera que rescatar o ayudar a entidades de crédito en dificultades, lo anterior de por sí no sería malo. De hecho, la competencia entre entidades de crédito haría que el bajo coste de la ejecución hipotecaria redundara únicamente en beneficio de los deudores, que podrían conseguir financiación a tipos más bajos, de tal forma que siempre sería preferible tener plazos de ejecución más cortos.
  • Sin embargo, cuando la posibilidad de una crisis financiera con ayudas a los bancos existe (como obviamente es el caso) alargar los plazos de ejecución puede servir para corregir o al menos matizar los incentivos perversos de los rescates y de las ayudas al sector financiero.

Antes de pasar al modelo, queremos recordar que en un post anterior, La belleza del impago, Fernando y Marco habían destacado que limitar la responsabilidad de los deudores hipotecarios puede mejorar la asignación del riesgo entre acreedores presumiblemente neutrales al riesgo y deudores presumiblemente aversos al riesgo. Lo que queremos presentar hoy nada tiene que ver con la distribución del riesgo de por sí. Se trata de observar que asignar un riesgo mayor a los acreedores hipotecarios puede servir para corregir las consecuencias perversas de  rescates y ayudas en las crisis financieras y limitar el riesgo al que deudores y acreedores exponen al contribuyente.

El modelo sin crisis

Un acreedor se enfrenta a un individuo que quiere financiación para comprar una vivienda. Para simplificar las cosas, suponemos que el individuo vive dos periodos, que en el primero no tiene renta y que en el segundo la tiene con probabilidad 1 – p y no la tiene con probabilidad p. Como en todo modelo simple, los supuestos son muy extremos. En realidad no es necesario asumir que la renta en el primer periodo sea nula, pero hacerlo simplifica las cosas. Por otro lado, asumir que hay una probabilidad p de que el individuo no tenga renta es nada más una manera de describir el riesgo que supone financiarle. En lo que sigue, supondremos simplemente que un individuo de tipo p no repaga su préstamo si no tiene renta (y en este caso la hipoteca sobre su vivienda será ejecutada) y sí lo repaga si tiene renta. Lo que es más importante notar es que asumimos que el pagar o no pagar son eventos que dependen tan solo de la realización de la renta, pero ni dependen de la cuantía prestada, V, ni dependen del tipo de interés remuneratorio del préstamo, r.

Estando así las cosas, en un país en el que la ejecución hipotecaria tuviera un coste igual a la proporción c del valor de la vivienda que se constituye en garantía hipotecaria, el ingreso esperado para un acreedor que prestara la cantidad V a un deudor que tuviera una probabilidad p de no repagar cuando el tipo de interés es r, sería:

(1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r) – c)

Si asumimos que el tipo de interés sin riesgo es 0 y que la competencia entre acreedores comporta beneficios nulos, de la ecuación anterior se obtiene la siguiente relación de equilibrio:

(1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r) – c) – V = 0.

Un poco de algebra nos lleva a una relación extremadamente sencilla y aún así muy útil:

r = pc

tan sencilla como que, con competencia entre financiadores, el tipo de interés que se le cobra a un deudor que tiene probabilidad p de no pagar es igual a la perdida esperada que el impago le provoca al acreedor, es decir la probabilidad de impago p, por la pérdida unitaria asociada a la ejecución hipotecaria, c. (Nota: Si el impago dependiera, como debería, de la cuantía del préstamo y del tipo de interés remuneratorio, el tipo de interés sería creciente en la cuantía del préstamo y habría una cuantía máxima que los acreedores estarían dispuestos a prestar. Tanto el resultado de arriba como todos los que comentaremos más adelante serían cualitativamente los mismos.)

Como anticipábamos, la competencia traslada a los deudores los ahorros de costes, así que reducir los costes de ejecución hipotecaria en realidad redunda en una ventaja para los deudores. La razón es la que anticipábamos: una reducción en los costes de ejecución hace más valiosa la garantía real y, por lo tanto, reduce la prima de riesgo que tiene que pagar el deudor.

Este modelo tan sencillo ya permite ver que los resultados del Documento de Trabajo del Banco de España tienen un buen fundamento microeconómico. Cuanto más bajo el coste de ejecución hipotecaria, más bajo  el tipo de interés, mayor  la cantidad demandada por los deudores y menor la diferencia entre deudores con valores distintos de p, ya que la puesta en valor de la garantía real (el menor c) tiende a igualar los tipos de interés que se cobran a deudores con distintas probabilidades de impago y, por ,tanto, las cantidades que podrán tomar prestadas.

En este entorno, como se apunta frecuentemente en el debate sobre el argumento, una rápida y poco costosa ejecución hipotecaria redunda en ganancias para los deudores, no para los acreedores -que siempre tienen beneficio cero por efecto de la competencia entre financiadores-. Parecería, por tanto, que los costes de ejecución hipotecaria debieran ser lo más bajos posibles.

El modelo con crisis (y rescate)

Supongamos que con probabilidad k puede haber una crisis y que en ella la probabilidad de impago del deudor es más alta P > p (se podría añadir que en una crisis el valor del inmueble hipotecado es menor, pero prescindimos de ello por simplicidad).

En este caso, la condición de beneficio nulo del acreedor es la siguiente:

(1 – k)[((1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r) – c) – V] + k[((1 – P)V(1 + r) + PV((1 + r) – c) – V] = 0

De por sí, llamar crisis a una posible realización económica no cambia la naturaleza de las cosas. El algebra sería un poco más complicada pero terminaríamos con una expresión parecida a la (1) en la que el termino entre paréntesis es, de nuevo, la probabilidad de impago:

r = [(1-k)p + kP]c

El termino entre corchetes es, de nuevo, la probabilidad de impago del deudor, calculada atendiendo a que la probabilidad de impago en épocas de crisis es más alta.

La razón por la que hablamos de crisis como escenario distinto en este modelo es que cuando ocurre una crisis, la mayor morosidad hipotecaria y el menor valor de las garantías hipotecarias pueden afectar a la solidez del sistema financiero en su conjunto e impulsar al Estado a emprender un rescate o un programa de ayudas a las entidades de crédito. Por simplicidad, supongamos que en caso de crisis las ayudas limitan las pérdidas de los acreedores a 0. En este caso, el segundo término en la ecuación anterior desaparecería y obtendríamos:

(1 – k)[((1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r) – c) – V] = 0

lo que nos llevaría a un interés de equilibrio:

r = pc < [(1-k)p + kP]c.

Esto quiere decir que el hecho que los acreedores no sufran pérdidas en caso de crisis (una forma extrema del supuesto de que las pérdidas en una crisis resultarán limitadas por su traslado al contribuyente) implica que el tipo de interés que se cobra a un deudor no es el que se le debería cobrar atendiendo a sus probabilidades de impago sin o con crisis, sino más bajo, pues corresponde solo al que se le debería cobrar atendiendo a su probabilidad de impago si no hay crisis.

Como es obvio, con un tipo de interés artificialmente bajo, el deudor tomará prestado más de lo que sería eficiente, y las perdidas que los contribuyentes habrán de soportar en caso de crisis serán injustificadamente altas. Nótese que no habría tan solo redistribución injustificada en favor de los deudores hipotecarios, sino que se producirían pérdidas netas de eficiencia.

En un entorno como el que hemos descrito, esto es, uno en el que las crisis pueden ocurrir y en el que los contribuyentes, europeos o españoles, están obligados a rescatar o ayudar el sector financiero, costes de ejecución hipotecaria más altos pueden ser deseables. No solo porqué pueden producir una mejor asignación del riesgo, como Fernando y Marco apuntaban en La belleza del impago, sino que además pueden compensar el efecto sobre los tipos de interés hipotecarios de la garantía implícita de rescate y evitar que tipos de interés hipotecarios artificial e ineficientemente bajos lleven a los hogares a contratar niveles excesivos de crédito hipotecario .

Conclusiones

En comparación con otros países de nuestro entorno europeo, la rápida ejecución hipotecaria en España implica que a la hora de conceder un préstamo, las instituciones de crédito se preocupan más por la capacidad de hacer frente a los pagos debidos en el corto plazo—lo que se asocia a los ingresos en el momento de concesión del préstamo—que por la capacidad de hacer frente al plan de pago en el futuro—el nivel educativo como indicador del nivel y la variabilidad de la renta futura ( que demuestra como el nivel educativo está relacionado con la tasa de desempleo). La razón es que en caso de impago la garantía hipotecaria tiene un valor relativamente más elevado que en otros países.

Nuestro análisis confirma que es acertado entender que una ágil y poco costosa ejecución hipotecaria aumenta la disponibilidad del crédito y reduce los costes del mismo. Pero también demuestra que aumentar la disponibilidad de crédito y reducir su coste no siempre es deseable. No lo es, por ejemplo, cuando el coste del crédito no incluye una parte de los costes de la insolvencia, la parte que puede recaer sobre otros colectivos, como los contribuyentes, los cuales pueden encontrarse, si llega una crisis financiera, en la tesitura de tener que ayudar o rescatar entidades de crédito en dificultades por los altos niveles de impago del crédito hipotecario.

¿Significa todo esto que sería deseable hacer más cara la ejecución hipotecaria? Desde luego, no tenemos elementos para llegar sin más a esta conclusión. Pero la reflexión que nos ha inducido el Documento de Trabajo del Banco de España nos recuerda una vez más un principio fundamental de la economía. Si se quiere obtener un resultado es frecuentemente mejor establecer incentivos correctos que forzar el resultado. En este caso, si se pretende alcanzar un menor endeudamiento de hogares vulnerables—hogares jóvenes con ingresos futuros bajos e inciertos—es esencial crear incentivos económicos para que las entidades de crédito valoren adecuadamente el riesgo de insolvencia de esos deudores. La evidencia empírica del Documento de Trabajo del Banco de España parece indicar que esos incentivos funcionan, por lo visto, mejor que formas de regulación directa, como la que se ocupa de la relación entre préstamo y valor de la garantía (loan to value), que más que inducir una valoración de mercado del riesgo subyacente, simplemente lo limita.

Creemos que estas reflexiones son importantes a la hora de entender lo que ha ocurrido y de debatir hacia donde movernos. Creemos que es importante determinar si  las instituciones de las que nos hemos dotado, más allá de haber dificultado una asignación eficiente del riesgo entre deudores y acreedores, han sido en parte responsable del nivel de riesgo al que el conjunto de deudores y acreedores han expuesto a los contribuyentes. Y si queremos que algo así vuelva a ocurrir.

Hay 26 comentarios
  • Marco,

    Gracias por compartir este interesante enfoque , al incluir en la reflexión el concepto del rescate desde luego hace pensar. Sin embargo personalmente sigo creyendo que hay asignación más eficiente con bajos costes de ejecución.

    Mi argumento es que con altos costes de ejecución se sube el coste para todos los deudores (los que pagan y los que incurrirán en default), sin embargo con bajos costes de ejecución los que sufren el mayor coste son los que incurren default (que en unos casos serán por causas exógenas a ellos, y por tanto sería más eficiente que el riesgo lo corriese el acreedor que debe ser menos averso al riesgo dado su capacidad de pooling, pero en algunos casos las razones del default son endogenas o por lo menos controlables por el agente).

    Por otro lado pienso que para evitar que el Estado soporte los costes de las burbujas hipotecarias, creo que es mas "limpio" subir las exigencias de capital al acreedor, ya que genera los mismo efectos en la contención de excesos pero sin generar incentivos "perversos" al default.

    Por ultimo, entiendo que una subida de los costes de ejecución puede argüirse que tiene utilidad social al mitigar el grave problema de las familias embargadas...pero yo creo que las políticas sociales debe hacerlas el Estado con cargo a nuestros impuestos diferenciando el grano de la paja, las empresas deben intentar maximizar el valor para sus accionistas...cuando se mezclan intereses sociales con crematísticos normalmente la sociedad acaba perdiendo de una u otra manera.

    • Narciso, ese argumento tiene varios defectos evidentes.

      Primero, presupone que el default es voluntario (si no, no tendría sentido hablar de "incentivos"). Eso no ocurre prácticamente nunca, ni siquiera con un sistema mucho más amable para el deudor que el nuestro. Sólo con dación en pago pura, y pinchazo inmobiliario brutal, puede darse algún caso en que sea preferible dejar las llaves en la puerta y adiós. Y ni así podrían ser mayoría.

      Segundo, subir las exigencias de capital al acreedor sin más no genera los mismos efectos de contención de excesos. Genera unas condiciones algo más duras para todos, eso sí, pero no hace que los bancos miren más la solvencia individual. Y como sabemos que las burbujas pueden generarse incluso con tipos de interés altos, pues no resuelve nada.

      Tercero, eso de "cuando se mezclan intereses sociales con crematísticos normalmente la sociedad acaba perdiendo de una u otra manera" es una aberración. Diciendo cosas así sólo consigues dar la razón a los socialistas que piensan que las empresas son monstruos despiadados, y hacen falta, como mínimo, impuestos altísimos para reparar sus desmanes.

      • Epicureo,

        No veo donde Narciso ha dicho que default es voluntario. Pero en realidad, como hemos intentado explicar en otros posts (por ejemplo en La belleza del impago al que hemos hecho referencia en este post), esto de execrar el default tildandolo de voluntario u oportunista tiene un sentido económico dudoso. Si tengo ingresos bajos y decido no pagar por la hipoteca porque me parece más importante costear los estudios de mi hijo, ¿deberíamos definir mi default voluntario u oportunista? Y aun que lo llamáramos voluntario u oportunista, ¿me estaría equivocando?

        ¿Qué aumentar las exigencias de capital no hace que los bancos se preocupen mas de la insolvencia? Me resulta novedoso.

        No he entendido muy como hemos llegado a lo de los socialistas.

        • "...esto de execrar el default tildandolo de voluntario u oportunista tiene un sentido económico dudoso. Si tengo ingresos bajos y decido no pagar por la hipoteca porque me parece más importante costear los estudios de mi hijo, ¿deberíamos definir mi default voluntario u oportunista?"

          sin entrar en ulteriores consideraciones, si "decido no pagar" cuando puedo hacerlo, el default es voluntario por definición.

          una pregunta: ¿es habitual, al modo que hace ese párrafo, cuestionar la "execrabilidad" del default en el caso de la deuda soberana? algo así:

          "esto de execrar el default tildandolo de voluntario u oportunista tiene un sentido económico dudoso. Si tengo ingresos bajos y decido no pagar deuda pública porque me parece más importante costear las necesidades básicas de mis ciudadanos, ¿deberíamos definir mi default voluntario u oportunista?

          • La cuestión es justamente que no entrar en ulteriores consideraciones es un error muy grave. Por muy voluntario que sea, un default puede ser deseable o no desde el punto de vista social. Esto depende de las razones que han impulsado al deudor a no pagar. Y esto es cierto tanto para la deuda individual como para la deuda soberana.

      • Epicureo

        No entiendo tu argumentación , y sobre creo que no soporta tu aseveración de los defectos evidentes.

        Entiendo por tu nick que te gusta la filosofia, y por tanto sabes que Descartes en el Discurso del Metodo decia respecto a lo evidente que " con todo cuidado se debe evitar la precipitación y la prevención, admitiendo exclusivamente en los juicios aquello que se presente tan clara y distintamente al espíritu que no tuviera motivo alguno para ponerlo en duda"

        Creo que tu entrada no cumple ni la primera premisa (evitar la precipitacion) ni la segunda (la prevencion) ni desde luego la tercera dada la poca profundidad de los comentarios (presentar de manera clara y distinta algo sin motivo de duda)

        " La filosofía es una actividad que con discursos y razonamientos procura la vida feliz" Epicuro

        No entiendo la argumentacion

    • Narciso, no entiendo tu primer comentario (y tiendo a pensar que es incorrecto), estoy en total acuerdo con tu segundo comentario, y estoy de acuerdo en la premisa del tercer comentario, aun que no en la conclusión que pareces extraer de la premisa.

      Sobre tu primer comentario, repito, no lo entiendo bien. En todo caso, piensa en lo siguiente. El tipo de interés incluye una prima de riesgo que compensa las perdidas que sufre el acreedor cuando el deudor no puede pagar, con un pago mayor cuando el deudor sí puede pagar. Esto quiere decir que en todo caso el que termina en default no paga nada.

      Sobre tu segundo comentario, no puedo estar más de acuerdo contigo: sería, no solo más limpio, sino muchísimo mejor subir las exigencias de capital al acreedor. Aún así creo que nuestra reflexión es útil por dos razones. La primera es que es una forma de entender la situación en la que nos encontramos, en comparaciones con los otros países de la zona euro. La segunda es que me encantaría ver que se incrementaran las exigencias de capital de los acreedores. Pero me temo que no va a ocurrir.

      Sobre tu tercer comentario, de nuevo, estoy completamente de acuerdo contigo. Ni son estos los instrumentos para hacer política social, ni son los hogares en riesgo de sufrir una ejecución hipotecaria los que necesitan más asistencia (lamentablemente puede ser peor). Tampoco creo que existen razones para pensar que ser propietario de la vivienda deba ser una prioridad. Pero, si te das cuenta, ni en este post, ni en ninguno que yo, Nacho y Fernando hemos escrito, vas a encontrar este argumento para justificar posibles modificaciones de la manera en la que se asigna el riesgo en la deuda con garantía hipotecaria. Nuestros argumentos nunca han partido de un proposito de redistribución, sino siempre del proposito de alcanzar mejoras de eficiencia. En este post, por ejemplo, no decimos "ya que han ido mal las cosas vamos a quitarle algo a los acreedores y darselo a los deudores". No, decimos "si nuestras instituciones hubieran sido distintas, el coste del rescate para los contribuyente hubiera sido menor".

      • Marco 100% de acuerdo en todo...

        Con mi primer comentario estaba pensando que con un coste de ejecucion alto el acreedor no solo tiene que repercutir ex-ante en el precio un posible mayor coste ex-post de "recuperaciones " (por mayor coste de transaccion en caso de reposeer el bien) ,es que un porcentaje de las ejecuciones no se harán (Esperanza de recobro menor que coste de recobro) y en ese porcentaje el deudor en default obtendrá una renta al utilizar el bien sin pagarlo o por lograr una mayor quita. i.e. un menor coste para algun deudor en default y mayor para acreedor. El acreedor lo tendrá en cuenta en su perdida esperada (función de Probabilidad default * Loss Given default) y por tanto repercutirá en coste de interes de todos... que es lo que ya pones en tu formula (un comentario, esa formula ademas incluiria referencia a un efecto de segundo orden: en modelos de capital "à la Basilea >II " un mayor cote de recuperaciones tiene un poco mas de consumo y por tanto mas coste de interés a poner).
        En resumen, mi reflexion es que, a sensu contrario, con un menor coste de ejecucion todo lo anterior no ocurriria.

        Nota: Yo añadiria ademas que con un alto coste de ejecución podria haber algun caso puntual de moral hazard de algun deudor, lo que incrementaría algo la probabilidad de default ...pero dadas las susceptibilidades que he visto que hay entre algunos lectores de este blog, eso prefiero no nombrarlo para no ofender a nadie.

          • Por moral hazard pensaba en los casos incrementales de deudores que deciden impagar porque al incrementarse los costes de ejecucion creen que el banco va a avenirse a un acuerdo mas favorable

            • Lo sospechaba, pero quería estar seguro. Cierto, no tenemos en cuenta el que lo de pagar o no pagar puede depender de la decisión de un deudor. No lo tenemos en cuenta por tres razones principales. La más importante es porqué queremos centrarnos en otro aspecto (el de la repercusión de los costes de ejecución sobre los tipos de interés y por lo tanto sobre los patrones de endeudamiento). La segunda es que, como he dicho en varias ocasiones, el que un deudor decida no pagar a pesar de tener recursos para hacerlo, no quiere decir que hay un problema de eficiencia: hay moral hazard cuando los intereses individuales no están alineados con los sociales. La tercera es que sabemos que como puede existir un problema de moral hazard por parte de quien toma la decisión de pagar o no (el deudor), también puede haber un problema de moral hazard por parte de quien decide no negociar o ser muy exigente en una negociación (el acreedor) y esto quiere decir que hacer la ejecución menos atractiva para el acreedor puede servir para reequilibrar la balanza.

  • Interesante el análisis. Curiosas conclusiones del modelo. Pero no veo para que nos puede servir.
    En otros paises con un modelo de ejecución distinto, también se rescataron los bancos. La diferencia esta en: Que con un interes menos bajo (Tras aplicarle una prima de riesgo individual por la empleabilidad -¡discriminatorio?-) como consecuencia de un modelo de ejecución más rapido, se cuantificará mejor el riesgo. Puede, pero en epoca de abundancia....no veo a los bancos siendo prudentes. Menos si nadie parecia tener previsto el desplome ni en fecha ni en profundidad ("Los adivinos" siempre digimos...esto no puede seguir así, pero ¿Hasta Cuando? ¿Y como terminaría?)
    Y no creo que esa es una variable definitiva. Quizá forzar modelos de ejecución más garantistas (Limitar proporcion de capital y forzar un modelo de dacion en pago en primera vivienda) si fuercen la prudencia de los Banqueros/Bancarios. No creo necesario hilar tan fino.... un trazo más grueso minimizará su abaricia. Todos conocemos el Tokomocho...¿Quien es el verdadero estafador si la desigualdad de condiciones es favorable al "estafado"?

    • Miguel Angel, llevada a su extremo, la idea del modelo es que mientras no empiece una crisis (no hablo de recesión, hablo de crisis), los bancos no piensan en la crisis, porque saben que si se da una crisis serán rescatados. Esto quiere decir que la prudencia de los bancos depende tan solo de los ingresos que tengan cuando no hay crisis. Cuando no hay crisis, el valor de las garantías reales es alto. Si encima los costes de ejecución hipotecaria son bajos, porqué deberían ser prudentes? Si quieres que sean prudentes (para no tener que costear rescates excesivo en época de crisis) una posibilidad es justamente que los costes de ejecución no sean tan altos. Un poco en la linea de mi respuesta a Pabloj, no me gustaría que tomaras tan literalmente la aparente "policy implication" de nuestro modelo (que unos costes de ejecución hipotecaria mas altos podrían ser mejores). Prefiero pensar que nuestro post sea útil como reflexión más general sobre las importantes implicaciones de la asignación del riesgo entre deudores y acreedores y que hay varios instrumentos que tenemos a disposición para influir en esta asignación.

      • Hola Marco, agradezco tus aclaraciones. Mi comentario, no pretende descalificar nada. Modelizar es siempre útil. Y muchas veces sorprendente, porque parece contradecir la lógica. Interpreto que quieres decir que "los costes no sean Tan BAJOS" ¿Verdad?
        Solo pretendí enfatizar algo que también se comenta; que existen otras implicaciones que también hay que tener en cuenta. Y que puede resultar de más utilidad en el diseño de herramientas que favorezcan una menor ligereza al establecer los límites de riesgo.

        Porque siendo sinceros, ante otra crisis ¿Se dejara de salvar (rescatar) el sistema financiero? En mi opinión: NO. Incluso si cambiamos el sujeto por Banco. ¿Sería Asumible? Sospecho, que no....mientras tengan tal dimensión que amenacen con arrastrar...aunque solo sea por efecto desconfianza.
        Lo necesario son sistemas de control e intervención bancaría más eficientes, actuando antes.
        Y cobrar a los accionistas el coste. Especialmente a los grandes accionistas y/o gestores como enagenadores hacia sus cuentas privadas, apuntillando al malherido negocio.

          • Cuando dices "Si encima los costes de ejecución hipotecaria son bajos, porqué deberían ser prudentes? Si quieres que sean prudentes (para no tener que costear rescates excesivo en época de crisis) una posibilidad es justamente que los costes de ejecución no sean tan altos."

            Si son bajos, entiendo que se plantea es que deben subirse; y la frase final sería "no sean tan Bajos"

            Si no lo interpreto mal?

  • En la fórmula del ingreso esperado: (1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r) – c), estáis asumiendo que el préstamo se concede por el 100% del inmueble, cosa que no suele suceder. Si se concede por el 80% entonces c será a cargo del deudor y el banco lo cobra todo y el ingreso esperado se acerca más a (1 – p)V(1 + r) + pV((1 + r), que es V(1+r), o sea, todo.
    Por eso se insiste en no conceder préstamos por encima del 80%, para curarse en salud.

    • Pabloj, se insistirá, pero no parece que se haga mucho caso. Según la Encuesta Financiera de las Familia de 2008, el 64,52% de los hogares con hipoteca sobre la vivienda principal tenían en el momento de la compra de la vivienda un LTV mayor o igual al 80%.

    • Siendo algo mordaz: lo que por la mañana es el 100% del valor del inmueble puede convertirse en el 80 % al día siguiente si el tasador, que trabajaba por las tardes, puede decir cuánto vale el inmueble. Así, a la mañana siguiente, el futuro propietario puede ver como han aumentado notablemente sus "posibilidades financieras".
      Y los tipos de interés, es posible que no dependiesen tanto de la percepción del riesgo de default como del hecho de ajustar el pago de la hipoteca a los ingresos futuros del aspirante a propietario (con probabilidad cero de perder el empleo). Ahí también hay un campo para analizar (y prevenir) incentivos perversos.

  • La verdad es que resulta fascinante la regulación en base a incentivos que se asemeja de alguna manera a un juego de poleas intentando desplazar grandes pesos.

    La pereza en la evaluación del riesgo que provocan los escasos costes de ejecución y el subsiguiente tipo de interés ineficientemente bajo, podría considerarse una externalizad?

    A parte de subir los costes de ejecución, habría alguna manera adicional de internalizar ese coste?

    • "A parte de subir los costes de ejecución, habría alguna manera adicional de internalizar ese coste?"

      Como he dicho en varias ocasiones, creo que el post es útil sobre todo para interpretar lo que ha ocurrido. En el modelo la recuperación del crédito por parte del acreedor depende tan solo del valor del inmueble y de los costes de ejecución. En la realidad la recuperación depende también de otros aspectos importantes como si la deuda hipotecaria tiene responsabilidad limitada, los ingresos que el acreedor puede tener durante la ejecución (por ejemplo por la existencia de tipos de interés moratorios) o la existencia de liberación de deuda en el concurso personal. Incidir en cualquiera de estos factores generaría el mismo resultado. Es probable que lo que tenga mas sentido en España sea la liberación de deudas en el concurso de acreedores para personas física, ya que las perdidas ex post para los acreedores no son perdidas netas de bienestar, sino que se traducen en ganancias ex post para los deudores concursado.

      Y luego está, por supuesto, la solución de Narciso, probablemente la solución mejor, más ambiciosa y menos probable: aumentar las exigencias de capital de las entidades de crédito.

  • Ahí me estás haciendo una trampita, sutil pero trampita. ¿ Estás seguro de que en "Drugevijesti", hogar de ardorosos económetras, nadie te va a echar en cara que "escojas" un dato único (año: 2008) para sostener un argumento ?
    Si para sostener un argumento vale un solo dato ¿ para qué estudiar series temporales y regresiones enrevesadas ?
    Me sirve mucho mejor la excusa cierta de que solo es un modelillo ad hoc para enfatizar las múltiples variables que deben entrar en el cálculo de riesgos, ahí estoy de acuerdo totalmente. Lo que me aterra es que, como es sencillo, lo entienda alguien poco versado (léase: político) y se le ocurra subir a los altares regulatorios que hay que encarecer los costes de ejecución porque lo ha dicho Fedea. "Cosas veredes, amigo Sancho".
    Sin acritud.

    • Querido Pablo (Perdona la confianza) cuanto acierto en tu "análisis de riesgo"...al interpretar que alguien identifique esto con el "Balsamo de Fierabras".

    • Pabloj, tu habías dicho "se insiste en no conceder préstamos por encima del 80%, para curarse en salud", sin citar ni un número ni una fuente. Yo he citado un numero y una fuente. No es cuestión de econometría. Es cuestión de tener en mente la situación real y no una imaginaria. Supongo que si de verdad estabas convencido que prestamos con LTV superiores al 80% eran raros, el dato debería haberte resultado interesante.

      Sobre lo demás, que alguien pueda malintepretar nuestras ideas es obviamente una posibilidad. La mejor manera de minimizar el riesgo de que te malintepreten es quedarse callado, pero tiene sus costes. En este caso creo que nos tocaba ser prudentes a la hora de exponer nuestras ideas y creo que lo hemos sido, como se desprende tanto del post como del debate sucesivo. ¿No crees?

      • Lo creo. Habemus Papam.
        No os quedéis callados, por favor, hay pocos sitios de debate económico de nivel aceptable. Pero cuanto más duras sean las críticas mejor será el debate y el blog. No conozco ninguna buena espada que se forje a palmaditas y a temperatura ambiente, hacen falta fuego y golpes. (Bueno, una sí (guiño)).
        Un saludo.

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