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Controles de alquiler en Barcelona

Hace unos meses, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, alertó “del peligro de una nueva burbuja inmobiliaria” debido al incremento del precio del alquiler de viviendas en Barcelona. Según fuentes del ayuntamiento de Barcelona (), este incremento fue del 6,6% entre 2014 y 2015. Colau argumentó que el hecho de que Barcelona es la ciudad de España con una mayor proporción de viviendas de alquiler (un 30,1% según un estudio, ) hace que sea necesario intervenir en este mercado. La solución que propone Colau es limitar el precio máximo al que pueden alquilarse las viviendas en la ciudad.

¿Es ésta una buena política? La respuesta es, claramente no. No lo es desde un punto de vista económico, y tampoco desde un punto de vista de equidad. En esta entrada argumento porque esto es así y sugiero políticas alternativas que pueden ayudar a las familias de renta más baja a poder pagar su alquiler.

En una economía de mercado, los precios son fundamentales puesto que nos informan de la cantidad ofrecida y demandada de cualquier bien. Los precios de la vivienda de alquiler no son una excepción a esta regla. El modelito que describo en lo que sigue muestra el efecto negativo de distorsionar estos precios.

Consideremos el primer gráfico de más abajo. En el panel de la izquierda el eje de abscisas indica la cantidad de viviendas de alquiler (H) y el eje de ordenadas indica el precio del alquiler (p).

El stock inicial de viviendas de alquiler (H0) está representado por una línea vertical puesto que, en el corto plazo, no puede cambiar por muy alto (o bajo) que sea su precio. En otras palabras, todo el stock de viviendas va a ser alquilado sea cual sea el precio. La otra curva que aparece en el panel de la izquierda es la demanda de vivienda de alquiler (D), que aumenta a medida que el precio disminuye. El precio p0 es el precio de equilibrio en este mercado en el corto plazo donde la oferta de viviendas es exactamente igual a su demanda.

El panel de la derecha representa el “flujo” de nuevas viviendas (SΔH). Cuando el precio de la vivienda de alquiler (en el eje de ordenadas) es alto, esta curva indica que el flujo de nuevas viviendas (ΔH) es positivo. Cuando este precio disminuye, el flujo de nuevas viviendas también cae. El motivo es que los constructores tienen más incentivos a construir nuevas viviendas cuando su precio de alquiler es relativamente alto. En el momento en el que el precio es pe el flujo de nuevas viviendas es nulo, es decir el mercado se encuentra en su equilibrio de largo plazo.

Supongamos, como en este gráfico, que el precio inicial de la vivienda (p0) es bastante alto. En esta situación, el panel de la derecha nos indica que los constructores tendrán incentivos a aumentar el flujo de nuevas viviendas en la cantidad a. Eso va a hacer que la oferta de viviendas de alquiler en el siguiente año se mueva hacia la derecha (la curva S1 en el panel de la izquierda). Esto va a seguir pasando hasta que el mercado encuentre su precio de equilibrio pe. En el ejemplo de este gráfico, el aumento de la oferta de viviendas en la cantidad a es suficiente para reestablecer el equilibrio en el mercado. En este mercado habrá H1 viviendas de alquiler a un precio Pe. En un mercado competitivo, los constructores responden a un precio inicial alto (p0) construyendo más.

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Ahora supongamos que en esta ciudad aumenta la demanda de vivienda de alquiler, como parece que ha ocurrido recientemente en Barcelona o en otras ciudades como Nueva York, Londres o Seattle. El segundo gráfico (panel de la izquierda) muestra una curva de demanda (D’) más a la derecha de la inicial (D), reflejando el mayor interés de la gente por vivir en Barcelona.

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Con esta mayor demanda y dado que no se pueden construir nuevas viviendas de la noche a la mañana, el nuevo precio de equilibrio en este mercado debería ser mayor (p’). A ese precio tan elevado los constructores estarían encantados de aumentar el stock de viviendas en la cantidad b y eso haría que el nuevo stock de viviendas rápidamente se ajustara a H1.

Ahora apliquemos la política propuesta por Colau. Su argumento es que un precio como p’ es inadmisible, tal vez porque considera injusto que las familias que ya estaban alquilando ahora tengan que pagar un mayor precio o tal vez porque simplemente considera que ese precio es “demasiado” alto. Su control de precios de vivienda se traduce en que, por ley, este precio nunca puede superar el precio pc. ¿Qué sucede en este caso? Los constructores ahora tienen menos incentivos a edificar puesto que la ganancia asociada a una nueva vivienda es menor. Así pues, el stock de viviendas va a aumentar más despacio. En concreto, el stock de viviendas va a aumentar solamente en la cantidad c. Eventualmente, el mercado va a alcanzar su equilibrio de largo plazo (pe), pero durante muchos más meses (o quizás años) habrá un exceso de demanda, es decir, habrá que racionar de algún modo el número de viviendas. El motivo es que los constructores deciden edificar menos debido a este precio artificialmente bajo.

¿Y qué hay de malo con racionar las viviendas? En primer lugar, es obvio que esta política beneficia a algunos ciudadanos y perjudica a otros de forma totalmente arbitraria. Aquellos que ya vivían en un piso de alquiler en Barcelona antes de la nueva ley se ven claramente beneficiados puesto que su alquiler no aumenta a pesar de la mayor demanda. Sin embargo, la restricción en la oferta hace más difícil que gente de otros lugares pueda trasladarse a Barcelona. Solo por casualidad las escasas viviendas de alquiler acabaran siendo ocupadas por quienes más las desean, lo cual es ineficiente. Otro efecto perverso asociado a este tipo de control de precios es que fomenta la corrupción y el amiguismo. Aquellos ciudadanos que conozcan a un constructor o a un político corrupto con conexiones en empresas constructoras (creo que hay algunos ejemplos en España) tendrán ventaja a la hora de conseguir un piso en Barcelona. Por otro lado, es más que probable que, eventualmente, aparezca un mercado negro donde estos constructores (o sus “intermediarios”) cobren alquileres muy por encima del precio de mercado. Finalmente, los constructores van a tener menos incentivos a mantener las viviendas de sus arrendatarios en buenas condiciones ya que el beneficio que obtienen con ellas es demasiado bajo. Este deterioro de la viviendas de alquiler se puede observar en Santa Mónica (California), donde el alquiler máximo por un apartamento de dos habitaciones no puede ser superior a 1.000 dólares al mes.

Un argumento habitual en esta discusión es que el control de alquileres pretende ayudar a las familias más pobres que no pueden permitirse un aumento en el precio de la vivienda que alquilan. Sin embargo, ya hemos visto que, en realidad, esta política solo ayuda a familias pobres que ya vivían en Barcelona antes del aumento en la demanda, no a las que desean trasladarse a esta ciudad quizás porque han encontrado un trabajo allí. Para ayudar a las familias más pobres, existen otras formas mucho más eficientes (y justas) como, por ejemplo, que el gobierno subsidie parte del coste del alquiler o les haga una transferencia por el coste de este alquiler. Alternativamente, el gobierno puede dar cupones de viviendas a estas familias, es decir transferencias por la cuantía de dinero del alquiler que solamente pueden usarse para alquilar una vivienda. Finalmente, el gobierno podría gastarse la misma cantidad de recursos construyendo viviendas públicas para estos hogares. Cada una de estas políticas tiene diferentes impactos en el bienestar de las familias pobres, pero no tengo espacio para discutir esto en esta entrada. Lo importante es entender que cualquiera de ellas es superior al control de alquileres puesto que no altera el mercado de la vivienda de forma artificial y permite que los precios sigan cumpliendo su misión fundamental: indicar la escasez de los recursos.

En resumen, el efecto más importante de la política de control de alquileres de Colau va a ser la creación de un exceso de demanda de viviendas en alquiler y, por tanto un racionamiento de las mismas. Los problemas asociados a racionar bienes pueden apreciarse al ver lo que está sucediendo estos días en Venezuela o lo que pasaba hace décadas en la antigua Unión Soviética.