Petición de Ayuda: Construir un Índice de Precios Inmobiliarios (para “andar por casa”)

Queridos lectores, como sabéis es prácticamente imposible conseguir medidas fiables de lo que está pasando con precios inmobiliarios. O son tasaciones, o son precios pedidos. Lo del 15% yo, sinceramente, no me lo creo.

Lo que hace falta son (a) precios de transacción verdaderos; (b) en dos momentos diferentes; (c) para el mismo inmueble.

Como tenemos Internet, se me ocurre el siguiente experimento (que no es aleatorio, y sería malísimo si no fuera por que la información existente es mucho peor). ¿Podría pediros ayuda?

Se trata de lo siguiente. Si conocéis casas o apartamentos de amigos, familiares o conocidos que fueran vendidos durante 2007 y que de nuevo lo hayan sido en el primer trimestre del 2010, ¿podéis por favor ponerlo como un comentario? Dejaremos los comentarios abiertos un tiempo. Poned por favor el momento de compra y venta, y la zona geográfica.

Por ejemplo, un piso de 180 metros cuadrados en Serrano se compró por 180,000 euros en Enero del 2007 y ahora se ha vendido por 150,000.

Por favor: ¡Que sea transacción realizada!, no “ahora está en venta por…” sino “se ha vendido por…”. Esto es clave.

Si intentáramos medir cantidades de esta manera sería imposible; pero medir precios no es tan loco- la “ley de un solo precio” dice que las “no arbitrage conditions” nos aseguran que los precios se mueven “juntos”- si no los arbitradores se aprovecharían. Claro que es un mercado heterogéneo, que las posibilidades de arbitraje son limitadas, etc. pero de todos modos, saber algo es mejor que no saber nada.

Hay 16 comentarios
  • Hola,
    Quizás ya lo conozcas pero por si es de utilidad, el portal de compra/venta "El Idealista" se sirve de sus propios datos sobre el precio de metro cuadrado de las viviendas para publicar un informe sobre los precios en las ciudades españolas:

    Según uno de sus informes, los precios en Madrid cayeron en 2009 cerca del 10,2% con respecto a 2T2007 (el máximo). Lo interesante es que también ofrecen datos por distritos y municipios.

  • Mario,
    Claro que lo conozco-y era precisamente uno de los que estaba criticando. No son precios a los que se realizan transacciones, sino los precios solicitados, que pueden estar muy muy lejos de la realidad.
    Luis

  • Interesante, pero complicado de conseguir.
    Que se haya producido una compra y una venta del mismo inmueble en tan corto periodo de tiempo o es un caso de especulación fallida o de venta por necesidad imperiosa, lo que puede sesgar los pocos resultados que obtengas.

    Un caso que conozco, pero que no se ajusta a tus peticiones, es de una vivienda nueva y terminada de alto standing, que se acaba de vender al mismo precio que se ofrecia bajo plano. Básicamente han rebajado 2 años de coste financiero. El vendedor era una entidad financiera.

  • Luis:

    Me parece empresa difícil la que propones, pero si consigues algo será estupendo.

    Se me ocurre otra manera (¿complementaria?) de buscar índices para "andar por casa". Se trataría de recopilar datos de diferencias entre cuánto se pide y por cuánto se vende y con eso tener una idea del sesgo de los datos. En el año X se pide de media 120 y se vende en 100. En el año X+1 se pide 110 y se vende en 80. Lo que parece una bajada de menos del 10% (el 8,33% para ser precisos) sería en realidad una bajada del 20%. Tiene la ventaja que habrá más datos (no hace falta que el mismo inmueble se venda dos veces).

    Un saludo.

  • Estimado D. Luis

    Resulta practicamente imposible lo que planteas, así que no creo que obtengas muchas entradas con datos reales. Y por buenas razones:

    - Apenas se están haciendo operaciones.
    - En condiciones de mercado normales, dos años son insuficientes para recuperar en precio los gastos e impuestos de transacción. No resulta favorable vender salvo en periodos de fuerte subida y siempre que no se escriture (lo que llamaban "darle el pase"). Casi nadie vende a no ser que se vea forzado.
    - Y en la actualidad los precios están bajando. Otro aliciente para no vender, aunque solo sea por que a la gente no le gusta reconocer que se ha equivocado.
    - El que se ve forzado, generalmente por no poder atender los pagos del crédito, no puede vender ya que lo que obtenga en muchas ocasiones será insuficiente para cubrir la cancelación si no dispone de recursos adicionales, y en este caso intentará quedarse con el inmueble por lo expuesto en el párrafo anterior.
    - Así que el que está vendiendo hoy con seguridad adquirió el piso hace mucho tiempo o procede de herencia. Si no, no se cumple el principio de precio considerado como lo que alguien no forzado a comprar abona a alguien no urgido a vender.

    Yo vendí mi piso en abril del 2009 por 245.000 € . Lo adquirí en 2001. Inicié la venta un año antes y aconsejado por mi mujer ("informada por vecinas que habían vendido o conocían a quien lo había hecho") lo puse de salida en 350.000 €. Andando el tiempo descubrimos que los precios dados por nuestros conocidos eran irreales, estaban bastante inflados. Los precios llevaban bajando desde finales de 2006. Es lo que yo llamo precio de vecina. Nadie presume sino de aciertos y si no los tiene, se los inventa. Podríamos haber aguantado la propiedad alquilando, pero no me fío de la Justicia de nuestro país.

    Quizás los que más sepan de precios reales, por que están realizandp operaciones, son los subasteros. Pueden ser una buena fuente de información.

  • Está bien construir un buen índice, pero es mejor saberlo interpretar correctamente.

    En la web de la Fundación leo que "el Índice Fedea continúa mostrando un estancamiento en el proceso de recuperación (el Índice Fedea recoge un valor de –0,8 puntos para los meses de Enero y Febrero de 2010). Sin embargo, en esta ocasión, el Índice ha marcado por primera vez un ligera evolución negativa (el valor del mes de Febrero es, en seis milésimas, inferior al del mes anterior) desde que se iniciara el proceso de recuperación de la actividad económica en Marzo de 2009. Así, tras los datos conocidos en las últimas semanas, el Índice Fedea consolida la idea de que la economía española estaría experimentando una pausa en la recuperación de la actividad."

    Resulta que llevamos un año fuera de la recesión y nosotros no lo sabíamos (y la Contabilidad Nacional, tampoco).

  • Estimado Luis,

    Soy Juan Fernández-Aceytuno, Director General de ST-Sociedad de Tasación. Te sigo desde hace tiempo y valoro el trabajo que haces y las opiniones que publicas. Por esta razón, aprovecho este ofrecimiento que haces para poner la base de datos de datos de mercado (transacciones) de Sociedad de Tasación al servicio de este ejercicio. Nosotros no publicamos tasaciones ni nuestros índices incorporan el sesgo que toda tasación tiene. El único dato que publicamos desde hace 27 años - y que está en nuestra web- es la evolución del precio de vivienda nueva plurifamiliar libre en municipios de más de 25,000 habitantes, que es el único producto homogeneo comparable que conocemos, y que se realiza mediante muestreo de más de 100.000 viviendas para cada boletín.

    Nuestro trabajo es "perseguir" transacciones: tenemos 800 tasadores colaboradores que día a día, por toda España, hacen este trabajo. Somos independients y no estamos vinculados a ninguna entidad financiera, en nuestro accionariado no hay entidades, ni empresas inmobiliarias, nada, sólo diez profesionales que llevan más de 25 años en esto. No podemos hablar por nadie más que por nosotros, pero si es posible, te pediría una oportunidad de poder demostrar que se puede tasador y ser profesional y riguroso en España. Puedes preguntar en el mercado por nuestra reputación. En volumen somos la segunda en número de operaciones. Si quieres hacer un trabajo con rigor, como todo lo que publicas, nos ofrecemos a colaborar sin contraprestación y desinteresadamente.

    Quedo a tu disposicón,

    Juan Fernández-Aceytuno
    Director General
    Sociedad de Tasación SA
    [email protected]

    Un abrazo,

    Juan

  • Es imposible hacer lo que quieres tendrías que tener una muestra muy muy significativa para poder extrapolar. Los datos de idealista no valen en valor absoluto, y los de la S.T. con todo el respeto (respeto a ambos) tampoco, pero la tendencia sí.

    Te propongo un método alternativo:

    Usando los datos que te da Juan haría un supuesto por provincias y capitales de provincia, y sobre esto un drill down por tipos de bienes, unifamiliares, pisos de dos dormitorios, pisos de más...

    con los datos de la S.T. y lo que te pasen más lo de idealista (las series históricas) miraría cómo han ido bajando desde que estalló la burbuja para sacar una curva de depreciación...

    Cojes los datos de valor de tasación y los de idealista... aplicas lo que te salga de la curva, e voilà.

    Por ahí dicen que no se vende, y no es cierto, se vende y se vende mucho, no como antes... no los de antes... se vende.

    Saludos

  • No sé si me he explicado bien, disculpadme. ST tiene varias fuentes (bases de datos):

    * base de datos de tasaciones (no propongo usarla en este caso, ya que las tasaciones por definición pueden tener sesgo por el principio de prudencia de la ECO, no quiero enrollarme pero no es el mejor indicador del precio de la vivienda desde mi punto de vista)
    * base de datos de vivienda nueva (es pública, está en nuestra web, y representa los datos que obtenemos del estudio de mercado que hacemos dos veces al año, son precios de transacción recogidos por tasadores y auditados por ST de vivienda nueva)
    * base de datos de datos de mercado (transacciones y datos de mercado recogidos por tasadores y auditados por ST, descontando regalos, ofertas, descuentos, regalos de coicna, parking o plaza de garaje, etc..) Esta es la que proponemos utilizar.

    En breve vamos a completar un estudio que mediante geolocalización compara precios de oferta contra valores de cierre, y haremos esta información pública.

    Un abrazo,
    Juan

  • Hola Luis: Los índices en el mercado "vivienda" no indican la evolución real de los precios porque son el promedio de varios subconjuntos muy diferentes por lo que el resultado no tiene sentido.
    a) Qué sucede/ha sucedido en el mercado de viviendas nuevas:
    a.1.) Supongamos una promoción que se comenzó a vender hace 3 años, en contrato privado, en 300.000 eur/unidad. Ahora se ha termiando el edificio y se firman las escrituras. Tres meses antes, una tasadora ha "replicado" el precio del contrato firmado hace 3 años porque es el precio que realmente ha pagado el comprador y el que necesita como base para obtener financiación en el banco. Valor de tasación: 300.000 eur. Así el banco le podrá financiar 240.000 eur. Esta vivienda no puede formar parte del índice actual porque se transaccionó hace 2 ó 3 años, en pleno boom. Habría que excluirla.
    a.2.) Misma promoción, cuando ya se han terminado y entregado las viviendas que se vendieron en construcción hace 2 ó 3 años. Es el momento en que el promotor decide rebajar el precio original y vende un piso idéntico en un - 20/- 30 %, y ahora, a un nuevo comprador, se lo vende p.e. en 210.000 eur cuya escritura también la hace ahora. La tasadora lo tasa en 210.000 eur y así el comprador obtiene un préstamo del 80 % por 168.000 eur.

    Lógicamente cada vez tiene menos peso el subconjunto a.1. aunque hasta ahora ha sido muy importante.

    b) Que sucede/ha sucedido en el mercado de viviendas usadas:
    b.1.) en este caso el resultado está distorsionado por las operaciones "forzadas", esto es, aquéllas cuyo origen son las adjudicaciones por préstamos bancarios a través de juzgados o directamente en cesión para pagar la deuda. En estos casos el precio que figure en el registro y/o la tasación son valores de conveniencia que no obedecen a un mercado de negociación "normal" sino fruto de una convención jurídica o contable previa. El peso de este bloque es lógicamente creciente. No debe formar parte del índice.
    b.2.) resto de viviendas usadas

    Se me ocurre (no digo que sea facil de realizar, Juan podrá decirlo) que la manera de realizar una buena aproximación sería separar los 4 bloques y, así los subconjuntos a.2. y b.2. conformarían realmente un buen índice de precios.

    Por cierto, no hay subasteros hoy día. Desaparecieron con la crisis lógicamente.

    Buena suerte.

  • Creo que me debo estar perdiendo algo. Podemos tener dificultades para entender por qué la vivienda no cae tanto como "debería" pero no porque no haya un índice de precios que no esté basado en tasaciones o anuncios. El INE ya publica un índice de precios basado en verdaderas transacciones a partir de la información de las compraventas registradas en las notarías. No hace falta inventarlo...
    Para detalles sobre la metodología del INE:

  • Gracias a todos como siempre por los comentarios tan bien informados.
    Usuario INE,
    Muchas gracias por el comentario. El problema, segun tengo entendido (y por favor aclarame si me equivoco) es que el indice se basa en los datos de los notarios, que en Espana es sabido (cierto o no?) que son falsos- la gente paga una cosa y escribe otro precio. Por lo demas, tienes razon en que la metodologia es solida - no es vivienda repetida como propongo yo aqui siguiendo a Case-Shiller, pero se acerca al tratas de seguir la evolución de una canasta homogénea de viviendas. Claro que si las personas mienten de forma aleatoria y no hay tendencia en estas mentiras entonces el indice es correcto. Pero parece razonable pensar que si que puede haber una tendencia historica en las mentiras- por ejemplo, a declarar cuando los precios eran altos el 50% de lo pagado, y ahora que son bajos el 80%, en cuyo caso el indice esta sesgando hacia arriba la tendencia. Aqui va mi pregunta, si tienes idea: creemos que el sesgo en un indice basado en los precios notariales es constante? Puede este sesgo estar cambiando a la baja haciendo que el indice baje demasiado poco?

  • Luis, es cierto lo que dices de que los precios declarados a los notarios pueden no ser reales, pero no tengo claro qué otros precios de transacción serían mejores.
    En cuanto al tamaño, yo tendería a pensar que no puede ser tan alto como el 50% que mencionas. Hay ciertos controles por parte de las CCAA (que recaudan el ITP) que impiden poner precios demasiado bajos. (un interesante artículo sobre esto en idealista esta semana: )

    Por otra parte, suele existir un cierto equilibrio entre comprador y vendedor para no acordar un precio demasiado bajo por diversas razones. El vendedor puede tener dificultades para justificar ingresos muy altos que no provienen de la venta de la vivienda y, por otro lado, el comprador si vende la casa en el futuro pagará impuestos por la ganancia de capital.
    Estas razones, además, me hacen pensar que el sesgo puede ser más o menos constante pero es verdad que no creo qe haya forma de comprobarlo.

  • Luis,

    Además de las tasaciones y precios pedidos están los datos del INE sobre hipotecas constituidas, que muestran una caída de un 25% en la hipoteca media en los últimos 18 meses. Presento los datos y describo los problemas obvios con usar este indicador como un proxy del precio de la vivienda aquí: .

    Buena suerte con el proyecto, que me parece que la vas a necesitar...

  • Me he llevado una grata sorpresa al leer estos comentarios tan bien informados. Por todos es conocido que el índice de precios del Ministerio no es un buen indicador de la evolución del precio de la vivienda pues utiliza precios de tasaciones y no controla por calidad. El índice del INE es mucho mejor, los datos son notariales y controla por calidad. El problema sigue siendo la fuente que si bien es mejor que los precios de tasación, continuando estando, por ejemplo, algo sesgado por operaciones pasadas, por ejemplo (aparte del tema ya apuntado de los registros notariales).
    De los precios no oficiales, el índice del idelaista, tiene el problema que utiliza precios de oferta. Los precios de oferta captan una parte de la rebaja que hay en estos momentos en el mercado (la del precio de salida), pero no la posterior rebaja en términos de una mayor negociación.
    Sí que existe un índice de precios de la vivienda que tiene en cuenta todo ello (yo mismo participo en su cálculo). El índice de precios TECNOCASA-ESCI (Escuela Superior de Comercio Internacional, adscrita a Universitat Pompeu Fabra) del mercado de la vivienda. Dicho índice utiliza información de precios de transacción y está elaborado con la información obtenido por muestras representativas de venta vendidas por a inmobiliaria en ocho importantes ciudades. Dicho índice nos indica que, a finales de 2009, los precios están a nivel de 2004, aunque se ha consolidado una desaceleración en su decrecimiento. A continuación, os presento un ligero resumen de los indicadores del mercado de la vivienda TECNOCASA-ESCI (hay bastante más información además de la evolución del precio)

    En estos momentos, la disponibilidad de la información de las bases de datos de Tecnocasa y Kìron para doce semestres (2004:I-2009:II) permite observar la evolución temporal de un conjunto de indicadores del mercado de la vivienda. Dichos indicadores podrían constituir una batería de indicadores -análoga al Standard & Poor/Case-Shiller - elaborada, en este caso para los ocho ciudades en las que se ha obtenido una muestra representativa a lo largo de todo el periodo en el caso de Tecnocasa. Para los datos Kìron éstos indicadores se construyen utilizando los datos para toda España. Además, esta batería de indicadores aporta el valor añadido en el caso español de cubrir el hueco que dejan los indicadores oficiales que únicamente aportan evidencia de la evolución del precio de la vivienda (aunque en términos de precios de tasación o de registros notariales y no precios de venta finales), número de transacciones y importe de la hipoteca.

    Los indicadores Tecnocasa & ESCI abarcan, principalmente : el crecimiento del precio de la vivienda, número de días hasta la venta, la proporción del precio de venta sobre el precio de salida y la proporción del importe de la hipoteca sobre el valor de tasación de la vivienda.

    La incorporación de este análisis temporal al informe ejecutivo, producto de la continuidad del informe, añade un interés adicional pues además de la información de coyuntura se ofrece una evolución histórica muy valiosa, que, de momento, refleja con claridad el cambio de ciclo en el mercado de la vivienda y cómo se ha dejado notar este en cada indicador.

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