La vivienda turística y el precio del alquiler ¿Qué dice la evidencia?

La CNMC ha sido objeto de polémica durante el pasado verano debido a su acerca de la vivienda turística. Este informe se unía al anuncio de que la normativa turística de Madrid, Bilbao y San Sebastián. En un ejercicio de mezcla de churras con merinas algunos han achacado estas decisiones al mal diseño de la institución (que yo he criticado como el que más) y a la composición de su consejo. Nadie parece querer entrar en el fondo del asunto, probablemente porque las cosas no son tan sencillas cómo algunos nos quieren hacer creer.

La normativa turística que están aprobando algunos ayuntamientos surge como respuesta al gran crecimiento de plataformas como AirBnB e impone básicamente dos tipos de restricciones. Por un lado, se prohíben las viviendas turísticas, bien directamente (por ejemplo, en algunos barrios de Madrid y San Sebastián) o bien indirectamente mediante la necesidad de una licencia para la que el ayuntamiento limita la concesión (por ejemplo, en Barcelona o en algunos distritos de Madrid). Por otro, se regulan las características que deben tener los alojamientos permitidos requiriendo, por ejemplo, una entrada independiente (Bilbao) o que se localicen en plantas bajas (San Sebastián).

Detrás de estas normativas restrictivas existen dos motivaciones claras. Por un lado, se pretende limitar el ruido y los inconvenientes que viviendas con uso turístico pueden acarrear al resto de los vecinos. Por otro lado, se busca evitar que el parque de viviendas de alquiler para residentes se desvíe a fines turísticos y mitigar así el crecimiento del precio de la vivienda.

Sin embargo, a criterio de la CNMC, estas normativas turísticas imponen restricciones injustificadas a la competencia “porque limitan la entrada de nuevos operadores y consolidan la posición de oferentes de alojamientos turísticos que ya ofrecen servicios. Ello provocará precios más elevados en el alojamiento turístico y reducirá la calidad, la inversión y la innovación en los alojamientos turísticos de estas tres ciudades.” La CNMC argumenta que no existe evidencia sobre los efectos de estas plataformas. No se refiere a las molestias que el turismo (de todo tipo, por cierto) pueda ocasionar en los residentes. La falta de evidencia que menciona la CNMC se refiere a los efectos sobre el precio del alquiler. En realidad, sí existen estudios sobre los efectos de las viviendas turísticas. Sin embargo, en su mayor parte no cumplen con los estándares mínimos de credibilidad y por ello, la CNMC, elegantemente, decide ignorarlos.

Pongamos algunos ejemplos. En algunos , se utiliza la mera presencia de apartamentos turísticos como indicación de incrementos del precio de la vivienda, además de ser causa de la "gentrificación" de algunos barrios y desplazamiento de sus residentes sin aportar ningún análisis que lo corrobore. En otros trabajos algo más sofisticados, como para Los Angeles, se constata una relación positiva entre el número de alojamientos en AirBnB y los efectos anteriores. Estas conclusiones se obtienen al comparar vecindarios con diferente proporción de alojamientos turísticos y ver cuál es el incremento de los alquileres que han experimentado.

Evidentemente, los estudios anteriores no superan el más mínimo análisis de credibilidad al no ofrecer una evidencia causal del efecto de las viviendas turísticas. Como bien saben los lectores habituales de Nadaesgratis, correlación no significa causación. Un estudio correcto nos obligaría a plantearnos la siguiente pregunta: ¿que habría pasado en esos vecindarios (o ciudades) si no hubiera habido viviendas turísticas? La respuesta no es obvia. En ausencia de vivienda turística los precios del alquiler podrían haber aumentado en un barrio simplemente al mejorar sus servicios, atrayendo así a más residentes, con mayor nivel adquisitivo. Como resultado, este mayor atractivo contribuiría a la gentrificación y al desplazamiento de los residentes de menor poder adquisitivo, exactamente en los mismos términos que la vivienda turística se argumenta que está operando.

El ejercicio anterior da lugar, a su vez, a una segunda pregunta. Supongamos que el efecto de la vivienda turística sobre los alquileres es positiva, ¿de que tipo de efecto estamos hablando? O puesto en otros términos ¿qué parte del incremento de precios se le debe atribuir?

Estas son las preguntas que analiza utilizando datos para municipios de todo Estados Unidos. Si uno no tiene en cuenta la causalidad y se concentra en la pura correlación, en la misma linea que los estudios anteriores, sus resultados indican que un incremento del 1% del número de los alojamientos turísticos conllevaría un incremento del 0.1% del precio del alquiler. Sin embargo, cuando se aísla únicamente el efecto causal utilizando variables instrumentales (relacionadas con la difusión de la plataforma AirBnB), el efecto positivo sobre el precio de los alquileres pasa a tener una magnitud minúscula: En el municipio promedio, un incremento del 1% del número de alojamientos turísticos implicaría un aumento de sólo el 0,018% del precio de los alquileres.

Extrapolando los datos a España, si la normativa municipal aprobada en las ciudades mencionadas anteriormente consiguiera reducir el número de alojamientos turísticos a la mitad, esos resultados implicarían que el precio del alquiler disminuiría en cerca del 1%. Por supuesto, siempre hay que ir con mucho cuidado a la hora de utilizar estas estimaciones para predecir los efectos de cambios tan grandes. Prohibiciones como las que estamos discutiendo podrían tener muchos otros efectos, por ejemplo, al reducir substancialmente los ingresos por turismo en esas ciudades y, en la linea de mi discusión anterior, disminuir su atractivo reduciendo así el precio de los alquileres. Esto puede parecer un buena noticia a algunos pero se me hace difícil comprender cómo fomentar el empobrecimiento de una población puede ser motivo de regocijo.

El estudio anterior no es el único intento de medir seriamente el efecto de la vivienda turística. En otro estudio del que hablaremos en otro momento, se analiza el efecto de la prohibición de las viviendas turísticas en la ciudad de Santa Mónica, California. Los resultados basados en una metodología completamente distinta, sugieren de nuevo que su impacto sobre el precio del alquiler fue imperceptible.

Ante la falta de evidencia sobre los efectos negativos de la vivienda turística parece irresponsable aprobar prohibiciones o regulaciones como las que estamos observando en muchas ciudades. Es el momento de hacer estudios que analicen el impacto en cada municipio y que determinen si “Spain is different” y existen características locales que puedan dar lugar a otros resultados. Sólo si se obtiene un efecto significativo la regulación estará justificada. Pero no necesitamos más estudios panfletarios. Si los ayuntamientos no tienen los medios humanos o materiales para realizar estudios serios les bastaría con facilitar los datos. Hay montones de investigadores jóvenes, ávidos de buenos datos para realizar su trabajo. Eso sí, con eso perderán el control de los resultados, que serán lo que el análisis de los datos indique. Pero se supone que es de eso de lo que se trataba. El acceso a la vivienda es un problema social de primer orden y afrontarlo implica implementar las políticas correctas y no las que tengan un mayor impacto mediático ¿No es así?

Hay 22 comentarios
  • Un análisis sobre Barcelona. La autora estima que un 4% del 28% que suben los precios es por los apartamentos turísticos

    • Gracias. No era consciente de este trabajo. El efecto (un 4% de incremento de precios del alquiler entre 2009 y 2018 de un efecto total del 28%) es algo mayor que el que obtienen los autores del trabajo que menciono para Estados Unidos pero no exageradamente distinto. Barron et al (2018) encuentran que para EEUU Airbnb explicaría cerca de un 10% del incremento de los precios del alquiler (un 0.27% anual de un total del 2.2%). En todo caso, parece que la vivienda turística no es uno de los determinantes principales.
      Por cierto, en este trabajo me llama la atención que los resultados después de instrumentar tienen una magnitud mayor que los obtenidos por OLS. Por lo motivos que discuto en la entrada uno esperaría que el OLS siempre sobreestimara el efecto de las viviendas turísticas.

  • Prohibir o limitar las viviendas turísticas en una zona reduce la demanda de viviendas. Si esto no se traduce en caida del coste de alquiler tiene que ser porque a) la prohibición no ha funcionado de verdad y sigue habiendo pisos turísticos, tal vez camuflados e imperceptibles a las estadísticas, b) la demanda se traslada entre zonas limítrofes, o entre modalidades de alquiler. En cualquier caso el resultado me parece contraintuitivo y merece una explicación

    • Miguel,
      En el trabajo sobre Santa Mónica, se comprueba específicamente que (1) la prohibición efectivamente redujo notablemente el número de viviendas turísticas (aunque no las eliminó) y (2) no generó un efecto frontera en sitios limítrofes como Venice Beach. Así que, al menos en ese caso, ninguna de las explicaciones que propones es consistente con los datos.

  • Yo creo que sería interesante una entrada sobre el tema de la subida de precios del aquiler 1) ¿Se puede llamar burbuja? (yo creo que no...) 2) ¿Qué os parecen las medidas que se proponen? (impuesto a pisos vacíos, limitar los precios)? Personalmente me suena mejor lo primero 3) ¿Qué ha motivado la escalada de precios? 4) ¿Qué políticas se podrían aplicar?.

  • Entiendo que es difícil medir relación entre alquileres turísticos y precio del alquiler. Pero podríamos poner datos que nos ayuden. Por ejemplo, porcentaje de pisos turísticos en relación a pisos total disponibles para el alquiler. Si la oferta se reduce de forma sustancial, podemos suponer que el precio se eleva.

    Por otra parte, necesitamos convencer a ciertos dirigentes de que para tener vivienda asequible hace falta tener más vivienda. Además, el transporte que menos contamina es que no se hace. Tener vivienda abundante cerca de donde se trabaja permite mejorar la calidad de vida de los que menos tienen.

  • La masificación turística de algunas ciudades es innegable y el fenómeno de las plataformas "colaborativas", de las aerolíneas low cost (¡¡¡en muchos casos subvencionadas!!!!), etc. contribuye sin duda a ello. Y esta masificación, según denuncian todos los vecindarios afectados, genera multitud de "externalidades" negativas. El aumento del precio del alquiler podría ser una de ellas, pero no la única: ruido, suciedad, inseguridad, etc.
    Una tasa significativa a la pernoctación (5€/noche, 10,20??) podría: reducir la demanda por un lado (especialmente de turistas low cost) e incrementar los recursos con los que mejorar la limpieza y la seguridad o aumentar el parque de vivienda pública en alquiler.
    Parece más fácil que dictar complicadas regulaciones, restricciones, etc.

    • Estoy de acuerdo. Una tasa turística es una mejor manera de restringir la oferta que prohibiciones, que en muchos casos son arbitrarias y que lo único que generan son rentas para los ya establecidos.

  • Excelente conclusión
    En Palma simplemente lo han prohibido de plano cuando hay barrios degradados y económicamente deprimidos a los que el alquiler turístico ayudaría mucho a mejorar, un ejemplo para los que conozcan Palma: El Barrio de Gomila

  • La sociedad como tal y los individuos que la conforman, necesitan sistemas de regulación. Vivir en una sociedad desregulada, siendo tantos millones en poco espacio, es de paranoicos. Una ciudad no es un desierto, en el que cualquiera puede acampar y malvivir. Una ciudad es un abigarrado conjunto de ciudadanos, que viven muy apretados y bajo unas reglas que facilitan su existencia.
    Yo vivo en el extrarradio de Barcelona, y en cuanto han empezado a circular turistas con maletas en uno de sus barrios, no hemos tardado en ver cómo un alquiler de 800€ ha pasado a 2.000. Eso, por supuesto, no es el 0,018% ni el 0,10%; sin embargo, es una realidad contrastable con letreros pegados de cualquier manera en farolas, o muy bien puestos en las agencias.
    No sé qué dirá la CMNC a esto, pero supongo que si cierra los ojos no lo ve.

  • Muy interesante la reflexión. Solo encuentro un pero, en un solo párrafo que contiene, a mi juicio, algun prior muy fuerte sobre elasticidades, sobre efectos en el bienestar y algún que otro argumento circular:
    " Prohibiciones como las que estamos discutiendo podrían tener muchos otros efectos, por ejemplo, al reducir substancialmente los ingresos por turismo en esas ciudades y, en la linea de mi discusión anterior, disminuir su atractivo reduciendo así el precio de los alquileres. Esto puede parecer un buena noticia a algunos pero se me hace difícil comprender cómo fomentar el empobrecimiento de una población puede ser motivo de regocijo."
    Cuestiones: el atractivo es una de las cosas que está en juego con la masificación, la elasticidad de la demanda es clave para ver si esos precios bajaban, el efecto sobre los ingresos totales turísticos no es seguro y, por último, el efecto sobre el bienestar tampoco es claro (exagerando mucho, imaginemos una única empresa externa con toda la oferta y el 100% de la gente con vivienda de alquiler).
    Pero en efecto, sumar regocijos con cabreos es complicado, como nos dicen los padres fundadores de la Micro.

    • No negaré que lo he pensado, sin embargo, también he recordado que en mi ciudad, según la web del ayuntamiento que revisé en las anteriores elecciones, la riqueza generada por la hostelería era dos puntos menor que la del resto. Y ahora también acabo de leer que la diferencia no deja de aumentar .
      Seguramente con otro modelo de crecimiento los salarios serían más elevados, así como la valía que generan. Y no solo eso sino que muy probablemente la diferencia entre el salario medio y los alquileres disminuiría.
      No obstante, yo nunca lo prohibiría sino que lo regularía con severidad y con un impuesto que podría servir para aumentar el banco de vivienda social.

  • Interesante artículo. Si bien es cierto que las vivencias y anécdotas no pueden afirmar ni refutar resultados, os dejo mi relfexión.

    Vivo en Barcelona. Hace algunos años vendí mi piso en una zona turística. Era un piso pequeño, con poca luz, es decir, difícil de vender para familias con niños. Todos los compradores potenciales eran inversores extranjeros. Todos ellos hacían sus números de rentabilidad en base al precio estimado de alquiler. A mayor precio de alquiler, más estaban dispuestos a pagar por comprarlo. El precio era evidentemente demasiado alto pata una familia española, pues no dejaba de ser un piso con tan solo dos habitaciones y poca luz.

    Generalmente la rentabilidad bruta exigida por los inversores estaba entorno de un mínimo de un 6%. Si podían alquilar el piso a estudiantes o extranjeros de paso por unos 700€ al mes, por ejemplo a 350€ cada habitación, eso les dejaba unos ingresos aproximados de 8.400€ anuales. Eso significaba que estaban dispuestos a pagar como máximo 140'000€ por el piso.

    Ahora, imaginamos que estos mismos inversores saben que pueden alquilar a turistas.. Dado que estaba en una zona muy turística, el precio por noche en una habitación de media al año estaría entorno a los 40€. Supongamos una ocupación media del 50%, esto nos da unos ingresos mensuales de 1220€. Con una rentabilidad del 6%, el inversor podría estar dispuesto a aceptar 240.000€, mucho más de los 140'000€ de antes, y un precio exhorbitado como primera vivienda residencial

  • " se me hace difícil comprender cómo fomentar el empobrecimiento de una población puede ser motivo de regocijo.(...)Ante la falta de evidencia sobre los efectos negativos de la vivienda turística parece irresponsable aprobar prohibiciones o regulaciones..."

    Dos comentarios:

    - Diría yo que "el empobrecimiento de una ciudad" debe atender a más variables que la renta per cápita de la misma. Por ejemplo, a la calidad de vida que disfrutan sus habitantes o al tejido comunitario que sustenta la vida común e individual. Estos son factores que se ven afectados por un turismo desenfrenado, que obedece únicamente al criterio de "más dinero igual a mejor vida". En todo caso, aunque obviamente una parte de los beneficios del turismo acaban en "spillover" para toda la ciudad, parece que los beneficios directos de los apartamentos turísticos recaen sobre unos (pocos) y las externalidades negativas sobre otros (muchos). Sería digno de estudio saber cuántos propietarios de apartamentos turísticos viven encima, debajo o al lado de los apartamentos que alquilan.

    - Por otro lado, ante la falta de evidencia "científica y contrastada" sobre los efectos negativos lo que se podría invocar es el principio de precaución. ¿Cuál es la evidencia contrastada sobre los efectos positivos del turismo en las ciudades? ¿Y sobre la liberalización del mercado de apartamentos? ¿Qué criterios estudian estos supuestos estudios que avalen la "irresponsabilidad" de los ayuntamientos al legislar?

  • Yo también vivo en un barrio céntrico de Barcelona y constato el goteo de vecinos que se tienen que ir porque el alquiler les sube demasiado, y su piso pasa a ser turístico o de estudiantes. Casos como este me hacen desconfiar de los estudios no puramente científicos que dan falsos resultados

    • Inés,
      Los estudios científicos, como tu los llamas, sirven para aprender si en la coincidencia que observamos existe realmente una causa-efecto. Muchas veces, no es así y éste es un ejemplo. Que un apartamento (o varios) dejen de ser ocupados por inquilinos y pasen a ser turísticos o de estudiantes no es evidencia suficiente de que un fenómeno sea la causa del otro. Precisamente, los resultados de esta entrada son consistentes con el hecho de que tanto el incremento del precio de los alquileres como el incremento de las viviendas turísticas se deben en su mayor parte a un fenómeno común a ambas: el creciente atractivo de Barcelona tanto para residentes como para turistas. Es decir, las dos cosas son consecuencias de lo mismo. Es, por tanto, normal que observemos la relación que tu observas. Y sí, yo también soy de Barcelona y conozco bien lo que sucede en esta ciudad.

  • Sr. Llobet, creo que hay un error metodológico en el uso de su contrafáctico "¿que habría pasado en esos vecindarios (o ciudades) si no hubiera habido viviendas turísticas?" como criterio de demarcación científico. El hecho de que otras explicaciones alternativas den cuenta del mismo fenómeno en ausencia de nuestra hipótesis (el alquiler vacacional hace subir los precios de las zonas en las que se asienta) no la refuta en absoluto. O al menos no creo que ese sea el camino para invalidarla. Por otra parte intuyo -sin mayores pruebas- que los efectos de Airbnb en una población no son fácilmente extrapolables a otra, lo cual nos deja sin sujeto de comparación. Gracias por su interesante artículo.

    • Hola,
      El mejor contrafactual que podríamos tener es una réplica de la ciudad (por ejemplo, Barcelona) donde no se hubieran permitido viviendas turísticas desde el principio. En la medida en que esa fuera la única diferencia entre ambas ciudades uno podría observar directamente los efectos de la vivienda turística. Como eso no es posible, no tenemos más remedio que utilizar aproximaciones a dicho contrafactual. El método utilizado en el artículo que discuto en la entrada, variables instrumentales, es una de las maneras más conocidas de conseguir este tipo de aproximación.
      En cuanto a si los resultados son fácilmente extrapolables, precisamente el argumento de mi entrada es que dado que no hay estudios serios para las ciudades españoles (aunque en los comentarios se menciona uno sobre Barcelona que da resultados razonablemente parecidos) y los estudios para otros países apuntan a que no existe un efecto significativo de la vivienda turística, no se debería regular por defecto.

  • Al margen de la calidad de los estudios yo negaria la mayor: no entiendo por qué, incluso si se llegase a comprobar que el efecto de los pisos turísticos es aumentar el precio del alquiler, el uso turístico debería prohibirse.

    Equivale a decir que si el consumo de jamón por parte de los japoneses incrementa el precio del jabugo habría que prohibir su venta a los ciudadanos nipones. O a que si el consumo de energía en los hoteles debido al turismo supone un encarecimiento de la factura para todos (toda demanda lo hace) habría que prohibir el consumo de electricidad por los extranjeros.

    El absurdo del planteamiento a nivel "micro" es monumental. Puesto que todo aumento de demanda incrementa precios equivale a decir que hay desplazamientos de la curva de demanda "legítimos" y desplazamientos "ilegítimos". Obviamente esa observación es política y no económica (y, además, "mala política" como es siempre el ponerse a jugar con la señal de precios desde "inteligencias centrales infinitamente sabias y justas")

    Los activos deben dedicarse al uso que produzca mayor valor. No veo ninguna razón para prohibir el uso más valioso solo para que el activo se dedique a un uso de menor valor. ¿cual es el sentido económico de eso?

    • Y respecto al ruido que puedan causar los apartamentos turísticos, ese planteamiento es manifiestamente racista.

      - Yo utilizo con frecuencia apartamentos turísticos y no soy más ruidoso que el ciudadano medio. Los turistas "ruidosos" son, probablemente, los turistas jóvenes. Se trataría, por tanto, de prohibir el alquiler turístico a personas con menos de (digamos) 30 años. Llevar el razonamiento hasta sus últimas consecuencias pone de manifiesto su absurdez.

      - Los estudiantes son (afortunadamente) un colectivo manifiestamente ruidoso: ¿habría que prohibir el alquiler de pisos a estudiantes? ¿o a solteros marchosos?

      - Los panaderos, empleados de Mercamadrid y otros colectivos madrugadores son vecinos bien incómodos que se duchan y abren puertas antes de que suene el despertador. ¿habría que prohibirles el alquiler?

      - Aún peor (y más cerca al "profiling" en el que se incurre con los turistas), gitanos, latinos, artistas, etc.... son (o eso cree, como con los turistas, un grupo amplio de ciudadanos) gente más ruidosa que la media : ¿habría que restringirles el alquiler?

      El "Comite Central para la Determinación de los Colectivos Excesivamente Ruidosos y para el Alquiler Justo" (de inspiración obviamente venezolana) va a tener un duro trabajo tratando de determinar que colectivos excluir para conseguir que el precio de los alquileres sea el que ellos, en su infinita sabiduría, consideren justo.

  • ECONOMIA PARA CAZURROS
    1º Poner un piso en alquiler esta catalogado como operacion finaciera de alto riesgo
    2ª Si arriesgar la propiedad del un piso no sale al propietario rentable simplemente deja de aparecer en la oferta
    si al propietario de un manzano le roban las manzanas simplemente corta en manzano y se acaba el problema
    3ª Cuando desaparece oferta de pisos el alquiler se encarece proporcionalmente a la oferta
    4ªel que quiera cambiar la tendencia lo tiene facil en lugar de sacar tantas leyes, podria poner el chalet del ocupa lo podria poner en alquiler a precio modico que me apunto

Los comentarios están cerrados.