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La vivienda turística y el precio del alquiler ¿Qué dice la evidencia?

La CNMC ha sido objeto de polémica durante el pasado verano debido a su acerca de la vivienda turística. Este informe se unía al anuncio de que la normativa turística de Madrid, Bilbao y San Sebastián. En un ejercicio de mezcla de churras con merinas algunos han achacado estas decisiones al mal diseño de la institución (que yo he criticado como el que más) y a la composición de su consejo. Nadie parece querer entrar en el fondo del asunto, probablemente porque las cosas no son tan sencillas cómo algunos nos quieren hacer creer.

La normativa turística que están aprobando algunos ayuntamientos surge como respuesta al gran crecimiento de plataformas como AirBnB e impone básicamente dos tipos de restricciones. Por un lado, se prohíben las viviendas turísticas, bien directamente (por ejemplo, en algunos barrios de Madrid y San Sebastián) o bien indirectamente mediante la necesidad de una licencia para la que el ayuntamiento limita la concesión (por ejemplo, en Barcelona o en algunos distritos de Madrid). Por otro, se regulan las características que deben tener los alojamientos permitidos requiriendo, por ejemplo, una entrada independiente (Bilbao) o que se localicen en plantas bajas (San Sebastián).

Detrás de estas normativas restrictivas existen dos motivaciones claras. Por un lado, se pretende limitar el ruido y los inconvenientes que viviendas con uso turístico pueden acarrear al resto de los vecinos. Por otro lado, se busca evitar que el parque de viviendas de alquiler para residentes se desvíe a fines turísticos y mitigar así el crecimiento del precio de la vivienda.

Sin embargo, a criterio de la CNMC, estas normativas turísticas imponen restricciones injustificadas a la competencia “porque limitan la entrada de nuevos operadores y consolidan la posición de oferentes de alojamientos turísticos que ya ofrecen servicios. Ello provocará precios más elevados en el alojamiento turístico y reducirá la calidad, la inversión y la innovación en los alojamientos turísticos de estas tres ciudades.” La CNMC argumenta que no existe evidencia sobre los efectos de estas plataformas. No se refiere a las molestias que el turismo (de todo tipo, por cierto) pueda ocasionar en los residentes. La falta de evidencia que menciona la CNMC se refiere a los efectos sobre el precio del alquiler. En realidad, sí existen estudios sobre los efectos de las viviendas turísticas. Sin embargo, en su mayor parte no cumplen con los estándares mínimos de credibilidad y por ello, la CNMC, elegantemente, decide ignorarlos.

Pongamos algunos ejemplos. En algunos , se utiliza la mera presencia de apartamentos turísticos como indicación de incrementos del precio de la vivienda, además de ser causa de la "gentrificación" de algunos barrios y desplazamiento de sus residentes sin aportar ningún análisis que lo corrobore. En otros trabajos algo más sofisticados, como para Los Angeles, se constata una relación positiva entre el número de alojamientos en AirBnB y los efectos anteriores. Estas conclusiones se obtienen al comparar vecindarios con diferente proporción de alojamientos turísticos y ver cuál es el incremento de los alquileres que han experimentado.

Evidentemente, los estudios anteriores no superan el más mínimo análisis de credibilidad al no ofrecer una evidencia causal del efecto de las viviendas turísticas. Como bien saben los lectores habituales de Nadaesgratis, correlación no significa causación. Un estudio correcto nos obligaría a plantearnos la siguiente pregunta: ¿que habría pasado en esos vecindarios (o ciudades) si no hubiera habido viviendas turísticas? La respuesta no es obvia. En ausencia de vivienda turística los precios del alquiler podrían haber aumentado en un barrio simplemente al mejorar sus servicios, atrayendo así a más residentes, con mayor nivel adquisitivo. Como resultado, este mayor atractivo contribuiría a la gentrificación y al desplazamiento de los residentes de menor poder adquisitivo, exactamente en los mismos términos que la vivienda turística se argumenta que está operando.

El ejercicio anterior da lugar, a su vez, a una segunda pregunta. Supongamos que el efecto de la vivienda turística sobre los alquileres es positiva, ¿de que tipo de efecto estamos hablando? O puesto en otros términos ¿qué parte del incremento de precios se le debe atribuir?

Estas son las preguntas que analiza utilizando datos para municipios de todo Estados Unidos. Si uno no tiene en cuenta la causalidad y se concentra en la pura correlación, en la misma linea que los estudios anteriores, sus resultados indican que un incremento del 1% del número de los alojamientos turísticos conllevaría un incremento del 0.1% del precio del alquiler. Sin embargo, cuando se aísla únicamente el efecto causal utilizando variables instrumentales (relacionadas con la difusión de la plataforma AirBnB), el efecto positivo sobre el precio de los alquileres pasa a tener una magnitud minúscula: En el municipio promedio, un incremento del 1% del número de alojamientos turísticos implicaría un aumento de sólo el 0,018% del precio de los alquileres.

Extrapolando los datos a España, si la normativa municipal aprobada en las ciudades mencionadas anteriormente consiguiera reducir el número de alojamientos turísticos a la mitad, esos resultados implicarían que el precio del alquiler disminuiría en cerca del 1%. Por supuesto, siempre hay que ir con mucho cuidado a la hora de utilizar estas estimaciones para predecir los efectos de cambios tan grandes. Prohibiciones como las que estamos discutiendo podrían tener muchos otros efectos, por ejemplo, al reducir substancialmente los ingresos por turismo en esas ciudades y, en la linea de mi discusión anterior, disminuir su atractivo reduciendo así el precio de los alquileres. Esto puede parecer un buena noticia a algunos pero se me hace difícil comprender cómo fomentar el empobrecimiento de una población puede ser motivo de regocijo.

El estudio anterior no es el único intento de medir seriamente el efecto de la vivienda turística. En otro estudio del que hablaremos en otro momento, se analiza el efecto de la prohibición de las viviendas turísticas en la ciudad de Santa Mónica, California. Los resultados basados en una metodología completamente distinta, sugieren de nuevo que su impacto sobre el precio del alquiler fue imperceptible.

Ante la falta de evidencia sobre los efectos negativos de la vivienda turística parece irresponsable aprobar prohibiciones o regulaciones como las que estamos observando en muchas ciudades. Es el momento de hacer estudios que analicen el impacto en cada municipio y que determinen si “Spain is different” y existen características locales que puedan dar lugar a otros resultados. Sólo si se obtiene un efecto significativo la regulación estará justificada. Pero no necesitamos más estudios panfletarios. Si los ayuntamientos no tienen los medios humanos o materiales para realizar estudios serios les bastaría con facilitar los datos. Hay montones de investigadores jóvenes, ávidos de buenos datos para realizar su trabajo. Eso sí, con eso perderán el control de los resultados, que serán lo que el análisis de los datos indique. Pero se supone que es de eso de lo que se trataba. El acceso a la vivienda es un problema social de primer orden y afrontarlo implica implementar las políticas correctas y no las que tengan un mayor impacto mediático ¿No es así?