La evolución reciente del precio de la vivienda

image06-1 Después de más de 13 años viviendo en Barcelona, a finales de año por fin me decidí a comprar un piso, y me embarqué en la entretenida tarea de estudiar la oferta disponible. Habíamos decidido el barrio, las características generales de la vivienda, y el precio máximo que podíamos permitirnos, con lo que sólo nos quedaba encontrar la casa perfecta. Estamos muy contentos con el resultado, pero he de decir que, por el precio que vamos a pagar, habría esperado conseguir más metros. ¿Qué pasó con el supuesto ajuste de los precios de los últimos años?

Hace tiempo que no hablábamos sobre el mercado de la vivienda en España. En esta entrada del 2014, Marco Celentani documentaba la caída en los precios desde 2007, y pronosticaba que seguirían bajando (otras entradas anteriores de Samuel aquí y aquí, de Tano aquí). ¿Qué ha pasado desde entonces?

Es fácil encontrar datos de la serie temporal de los precios a nivel nacional de varias fuentes: 1) El INE, con de venta a partir de datos del Consejo General de Notariado (vivienda nueva y de 2ª mano); 2) ST Sociedad de Tasación, con (vivienda nueva y total); y 3) Idealista (), sin olvidar los problemas de medición que ya comentó Luis hace tiempo aquí.

Figura 1. Precio por metro cuadrado (vivienda nueva y todas, semestral, España 1985-2018)

Figura1

La serie más larga es la proporcionada por ST Sociedad de Tasación (ver Figura 1). Según esta fuente, los precios por metro cuadrado alcanzaron su máximo a finales de 2007, después de una subida ininterrumpida desde 1994. Entre 2002 y 2006, los precios (tanto de la vivienda nueva como incluyendo segunda mano) subieron a tasas superiores al 10% anual. Entre 2007 y 2014, cayeron más de un 30%, volviendo a los niveles de 2004. Sin embargo, desde 2015 para la vivienda nueva y desde 2018 para el conjunto, se observa un claro repunte. En Diciembre de 2018, el precio de la vivienda nueva subía ya a una tasa anual del 3.3% (5% en Madrid; 6% en Barcelona).

Figura 2. Índice de precios (ventas, INE, trimestral, 2007-16)

Figura2

Los datos del INE (Figura 2) parten de 2007 (he reescalado los índices para que tomen valor 100 en el trimestre en que se alcanza el valor máximo), y también muestran la caída en los precios desde entonces y hasta el 2014 (a un ritmo similar a los datos de la Sociedad de Tasación, que también incluyo en la Figura 2). Según estos datos, el precio de la vivienda nueva vuelve a subir ya en 2014 (el de la usada desde 2015), y a tasas superiores al 4% anual desde finales de 2015.

El nacional de Idealista pinta una situación similar: una caída en los precios de segunda mano de casi un 40% entre Diciembre de 2007 y Diciembre de 2014, sin apenas cambios en 2015, y una subida del 3% en 2018.

Figura 3. Precios por metro cuadrado por municipio (2ª mano, Idealista, trimestral, 2000-16)

Figura3

Idealista también proporciona los datos desagregados por municipios. En la Figura 3 presento los precios por metro cuadrado desde el año 2000 en Barcelona y en Madrid, y por puro masoquismo también en Sevilla y en mi pueblo, Dos Hermanas. La subida de precios entre 2004 y 2007 fue muy pronunciada en Barcelona, aunque la caída posterior fue también mayor que en Madrid. El valor mínimo en Barcelona se alcanzó a finales de 2013 (finales de 2014 en Madrid, de 2015 en Sevilla). Según esta fuente, desde 2013 los precios en Barcelona ya han vuelto a subir más de un 30%.

Figura 4. Precio alquiler por metro cuadrado (Idealista)

Figura4

Una última reflexión viene de comparar la evolución de los precios de venta con los alquileres, que también nos proporciona Idealista (Figura 4).

A finales de 2007, el alquiler de un piso de 100 metros cuadrados salía por unos 1.500 euros en Barcelona. En 2012-2013, habían bajado por debajo de los 1.200. Sin embargo, la subida desde entonces ha sido bastante espectacular, alcanzándose a finales de 2018 niveles superiores al 2007, por encima de los 1.700 euros por esos 100 metros cuadrados.

Así, el ratio del precio de compra al del alquiler del metro cuadrado en Barcelona ha caído de manera continuada desde 2007, y sobre todo desde 2010 (Figura 5), de más de 300 a cerca de 200.

Figura 5. Ratio de precio de venta al alquiler del metro cuadrado (Idealista)

Figura5

Esto último me consuela un poco de la ansiedad de pasar (por fin) de inquilina a propietaria. Eso, y la ilusión por volver a vivir en la Rambla del Poblenou, en la maravillosa (a pesar de los precios) ciudad de Barcelona.

Hay 8 comentarios
  • Sorprende mucho la figura 5. Para el dato del 2007 (300 veces precio respecto a alquiler) el yield bruto del alquiler era, aproximadamente, un 4% anual (12/300), lo que significa (una vez que se tienen en cuenta los gastos asociados, ibis, ocupaciones por debajo del 100%, impagos, etc ...) rentabilidades pretax en el entorno del 2.5% que suponiendo un tipo impositivo del 30% lleva a rentabiliades netas por debajo del 1.75%.

    El dato de 2106 mejora con alquileres brutos en el entorno del 5.5-6% (12/210) pero que para ocupaciones+impagos del 90% y con gastos del 40% de los ingresos (2% anual del valor de la vivienda) lleva a rentabilidades pretax del 3% y netas en el entorno del 2%.

    No querría volver a generarte ansiedad Libertad, pero invertir al 2% en un activo que no tiene liquidez y que, además, no se puede convertir en cash "por partes" (es o todo o nada) me suena una pésima inversión (incluso para un economista).

    • Si, además, se tienen en cuenta los impuestos asociados a la compra-venta de viviendas (IVA para obra nueva, AJD, tasaciones, etc...) los números son aún peores (supongo que los ratios alquiler-precio de idealista son respecto al precio de la vivienda sin costes asociados con la transacción) ... no es por desanimar ...

      • Como en todas las discusiones en que interviene el tema de la vivienda, hay quien te recomienda que no compres, con la excusa de la rentabilidad. Esas mismas personas, posiblemente se comprarán un coche maravilloso, y ahi no entra el cálculo de la rentabilidad.

        Si es una vivienda para vivir tu personalmente, te compras la vivienda que te puedas permitir, sin demasiados otros miramientos.

        Si es para alquilar ( obtener una rentabilidad), si que hay que afinar el precio y los costes añadidos, y hacer estudios de rentabilidad. Yo hace 40 años que invierto en viviendas para alquilarlas, y siempre me ha ido muy bién, y los alquileres hacen que pueda ir comprando de nuevo.

        Y si, Barcelona es muy bonita.

        • Si la decisión entre comprar o alquilar se quiere tomar en base a un análisis económico, los números son básicamente esos:

          a) invertir 115 euros para comprarse una vivienda de 100 euros de valor y gastar 3 euros al año en impuestos, comunidad, mantenimiento, ...

          b) pagar 5,5 euros al año en un alquiler (para una casa de 100 y un ratio de 1/220 en la figura 5)

          la rentabilidad de la inversión de a) está en el entorno del 2% se mire como se mire.

          En términos de "utilidad" (sin duda como hay que mirarlo) uno puede gastarse el dinero en lo que quiera: casas, coches, gatos siameses o comidas con la suegra (como decía el torero cuando Ortega y Gasset le explicó a que se dedicaba: "hay gente pa tó")

          No conozco los datos de hace 40 años. Con los de la gráfica que señala Libertad, invertir para alquilar es un pésimo negocio a poco que se maneje el concepto de "coste de oportunidad"

          • Como te decía Guillem, la rentabilidad no es lo único a mirar. Primero, tener una casa en propiedad para muchas familias es como tener una hucha a la que recurrir en caso de extrema necesidad, ya que no es nada fácil juntar 40 o 50 mil euros de golpe. Segundo, la calidad de vida no es comparable. En tu casa, teniendo dinero, haces las reformas que consideres necesarias y mantienes la vivienda en un nivel de confort aceptable. En una de alquiler tienes que contar con el propietario para cualquier modificación y siempre está la reticencia a invertir en una casa que probablemente tengas que abandonar en algún momento no demasiado lejano. El mobiliario y las calidades que se ofrece en las viviendas de alquiler suele ser deficiente en la mayoría de los casos, ya que los propietarios tampoco están dispuestos a hacer grandes inversiones para unos inquilinos cuyo civismo está por demostrar.
            Y al menos una primera vivienda la necesitamos todos, por lo que no es una inversión que puedas escoger no hacer: o compras o alquilas, pero debajo de un puente con todo tu dinero disponible para invertir en algo mejor, como que no.

            En cuanto a si los alquileres como negocio son rentables, yo creo que por sí mismos no lo son, pero los propietarios que hacen ellos mismos las reparaciones (profesionales con tiempo libre), en realidad están ganando por el trabajo extra que les proporciona el mantenimiento de las viviendas. Si tuvieran que contratarlo todo a empresas externas no sería nada rentable.

            • Pero si todos pensáramos que lo óptimo es ser propietario y no inquilino, no habría mercado del alquiler y no sería muy rentable comprar para alquilar. (Igualmente, si todos quisiéramos ser inquilinos, ¿quién sería el propietario al que arrendar? Supongo que o bien el Estado, o bien nadie, en cuyo caso no pagaríamos renta y sería algo así como ocupación.

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