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CIA Drugevijesti. Crédito a actividades inmobiliarias: reduzcamos el agujero negro

de Josep María Raya

Durante la burbuja inmobiliaria, el crédito concentrado en el sector inmobiliario (hipotecas a las familias, créditos a empresas constructoras y crédito a actividades inmobiliarias) llegó a superar el 60% del crédito de la economía. Desde1997 a2007 todos los componentes del crédito concentrado en el sector inmobiliario crecieron a tasas superiores que el crédito total (que creció cerca de un 20% anual). Pero hubo un componente que creció por encima de todos, el crédito a actividades inmobiliarias, es decir, la financiación a la promoción inmobiliaria. Dicho crédito creció a tasas superiores al 30% interanual, llegando incluso en los 3 últimos años a tasas extraordinarias (43%, 45% y 47% respectivamente). Como consecuencia, desde la perspectiva de la construcción residencial, los hogares (8 puntos porcentuales) y las empresas de construcción (5 puntos porcentuales) perdieron importancia en el crédito que conseguían de las entidades crediticias a favor de las actividades inmobiliarias que duplicaron su importancia en el conjunto del crédito con relación a la construcción residencial, pasando del 12% al 25%. Moraleja:¡todo el mundo quería ser un agente inmobiliario!¡Era la fiebre del oro en forma de ladrillo! Particulares y constructores creaban empresas inmobiliarias (en muchas ocasiones un trabajo a tiempo parcial), empresas que se caracterizaban por realizar un número reducido de transacciones y estar muy apalancadas.

Racionalmente, parece más lógico que el crédito a actividades inmobiliarias se dedique a la adquisición de vivienda por parte de los hogares o a la construcción que a la “simple” intermediación. Dicho de otra forma, de las tres actividades, las actividades inmobiliarias, parecen las que aportan menos en la cadena de valor.

Parecería razonable pensar que desde 2007 este desequilibrio se estuviera corrigiendo. Pues no es así. Si bien es cierto que el crédito a la financiación de actividades inmobiliarias ha experimentado tasas de decrecimiento (como cualquier otra forma de crédito), a finales de 2011 se situaba en niveles similares a los de finales de 2008 y su peso dentro de los créditos concentrados en el sector inmobiliario sigue siendo escandaloso. La nueva fuente de datos del notariado, nos ofrece otra cifra más del impacto de las actividades inmobiliarias en el crédito al sector. El gráfico inferior ofrece información de la época post-burbuja, en él se observa como el 50% de los préstamos hipotecarios destinados al sector inmobiliario se destinan a la financiación de la promoción inmobiliaria. Dicho porcentaje, no sólo es elevadísimo sino que su peso relativo ha crecido 10 puntos porcentuales desde 2007, recogiendo gran parte de las reducciones en el peso relativo del resto de destinos de los préstamos hipotecarios, en especial la pérdida del peso relativo de las actividades constructoras (de hecho, todos los demás han decrecido a excepción de la adquisición de viviendas). Y todo ello sin contar con las refinanciaciones (que así como las partidas “Otras” y “No costa”, han experimentado en la estadística del notariado crecimientos espectaculares a lo largo del periodo 2007-2011) siendo esperable que gran parte de ellas se concentren en las actividades inmobiliarias (la estadística no desagrega la parte de las refinanciaciones que se dedican a cada componente).

Concluyendo, el sector inmobiliario debe ajustar una variable más. No sólo se debe construir menos (mientras haya estoc) y reducir el precio de las viviendas, sino que también se debe repartir el crédito orientándolo en mayor medida a la parte productiva del mismo (construcción y adquisición) y menor medida a la parte especulativa (promoción inmobiliaria). Parte, esta última, donde además, la sensación es que todo el crédito que se destina a la misma forma una especie de horizonte de sucesos, como el que rodea los agujeros negros.